住宅を選ぶときには、マンションにするか持ち家にするかは常々悩むところです。マンションと戸建のそれぞれのメリットとデメリットを考えて、自分に合った方を選んでみましょう。

 

マンションのメリット・デメリット

メリット

マンションの良いような一面で最近聞くのは、人気の土地は土地供給が制限されるから値段が下がらないことです。良い売り方ができた方は、2007年頃に購入して2016年に売りに出したときに、買った時と同価格で販売できたと聞きます。これは、市場動向によるのでいつもできるわけではありません。でも、良い例です。

メリットと考えられるところを羅列してみましょう。

• 同じ立地条件だと、一戸建てより購入価格が安い場合が多い
• 将来の修繕計画がしっかり立てられている
• 空き巣や・放火などに対して防犯面が優れている
• 保温面・日照面・害虫面などで優れる
• 同世代とのコミュニティ形成ができる
  • 周りの人の収入レベルが高ければ、それに見合うコミュニティができる

一例として、築20年程度のマンションと戸建を比べると、明らかにマンションの方が保温性が良いです。新築ではない例を挙げたのは、赤ちゃんがいる夫婦や高齢で二人になった夫婦などを考えた場合に、保温性が良いと温度差が少なくなります。温度差が少ないと、体への負担が少なくなります。

 

デメリット

メリットがあればもちろんデメリットもあります。一覧してみましょう。

• 管理費・修繕積立金・駐車場代が必要
• 将来の資産価値は立地次第だが、長期的には一戸建てより低くなる
• 自分の騒音出しに気遣いがいる。一方他人の騒音出しにも気遣いがいる
• 管理組合に参加しなければならない
• タワーマンションで
  • エレベータの数が十分ないと朝のラッシュがある
  • 修繕費が高い
  • 付き合いが面倒な場合も

修繕積立金が強制的に出て行くと、キャッシュアウトが目に見える形となります。出て行くお金が戸建と同じでも、戸建に比べて手元のキャッシュアウトは大きな感じに見えます。

また、管理組合がグレーなマンションもあります。組合関係者に修繕の依頼があったり、費用が一般より高かったり。これらは、一般住民としてはコントロールしにくく、選択としてマイナスでしょう。

 

戸建のメリット・デメリット

戸建にもメリットデメリットがあります。マンションと比較しているので裏返し部分でもあります。

 メリット

一つ大きなところでは、戸建には夢を持つ人がいることです。メリットデメリットを置いておいて、戸建住宅に夢があれば、比較はある種ナンセンスかもしれません。住宅には冷静でない日本人のように言われることがあったり、所有は無駄と言われるような時代になっても、戸建住宅に夢を持っている人がいます。

一つ大きなメリットとして、その夢を叶えられることが挙げられます。

以下、費用等を含むほかのメリットを考えてみます。

• 毎月の管理費・修繕積立金・駐車代がかからない
• 長期の築年数が経過しても、土地部分の価格が目減りせずに資産価値が保たれる
• 管理組合に参加しなくて良い
• 隣人とは壁を隔てて接していないので、自分の騒音出しや騒音を出されても、マンションで同じ騒音が出る場合より小さい
• 増改築・立て替えが自由

 

デメリット

夢には大小が入ります。戸建住宅はマンションに対してかなり高いことが多いです。

同様にデメリットを見てみましょう。

• 同立地で、マンションより価格が高い
• 将来の修繕費を自分で管理して貯めていく必要がある
• 空き巣や放火の防犯対策を自分でしなければならない
• 保温面・日照面・害虫対策などで、マンションより劣る
• 短期の所有には向かない

 

人によって答えが違う

雑誌で毎年特集が組まれるこの話題、結論として「人によって答えが違う」としておくのが一番の正解かもしれません。所有の期間やメンテナンス方法、立地や需要の具合など色々な条件に左右されてしまうのです。

 

途中で売るならどれだけ高く売れるかで結果が大きく異なる

どれくらい出口で高く売れるかで比較の答えが大きく変わります。それは、諸条件で変わります。その土地がどれくらい数十年度に価格変動があるか、需要とされる場にあるのか。などなどで、一概に論じるより個別の事案から自分のものにアプローチすることが大切です。

 

建物の価格はほぼ0円に近づいて評価される

マンションと戸建では、戸建の方が土地の価格が高くなります。マンションは土地の持分を按分すると小さくなるからです。建物価格が0円であれば、戸建の方が高く売れます。

ただし、売買の付随費用や上物を潰す費用が発生するとその限りではないです。売買に関わると、なぜかそういった負担が降ってくる場合があります。思い通りにならない傾向が不動産では強いのです。一生に一二回しか不動産を売買しない素人が勝ち抜ける可能性は低いです。皮算用になる場合も覚悟してシミュレーションしてみましょう。

 

建物の年代によってメリットデメリットが変わる

例えば、戸建でも保温性が優れるものもあります。一昔前であれば戸建は寒いというのが当たり前でした。しかし、今は断熱性能が高い設備を入れたり断熱材を挟めば寒さはかなり防げます。床暖房を入れることもできます。

一方マンションは、床暖房が入っていない場合、床を引っぺがして入れられるかは改修の規約にもより、不可能な場合があります。

 

マンションで勝つ中古を狙う人もいるでしょう。子育て世代の夫婦や老後2人の夫婦を想定して、占有面積は90m2以上あると広々です。しかし、そのサイズのマンションは20年くらい前に流行ったもので、最近のものは価格を抑えるために小さいものが多いです。好みのマンションが見つかるかも場所によります。

上手な妥協策も検討に入れる

メリットデメリットを比べた上で、「自分たち」に必要な優先度あいを決め、あるいは必要なものの妥協策がないのかも考えます。例えば、子どもの学区にこだわっている場合には、その地域で越境入学ができないか、なんてことも一つでしょう。

検討材料にしてみてください。

 

【編集後記】
マンション・戸建論争の他に、持ち家・借り家論争も毎年の特集で出てきます。住宅を求める人は常に入れ替わって新しい人がいつもある情報を求めるからでしょうか。持ち家・借り家論争についても書いてみるつもりです。また、マンションでも自分でリフォームして住むのも流行ってますね。

【昨日のはじめて】
マスカット入り大福

【昨日子どもと】
今日も来客が一人来ました。とても可愛がってもらったのですが、その勢いに最初は圧倒されてました。でも慣れるといつもの通りニコニコ。いろいろな人と接して学んでもらいです。